Leggi e Tasse
PROCEDURA DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Contratto Preliminare – In Francia viene di norma sottoscritto di fronte ad un Notaio. Il preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile (generalità delle parti, identificativi catastali del bene, prezzo di vendita, termini e condizioni di vendita, consegna ed entrata in possesso), con l’aggiunta di eventuali condizioni sospensive (approvazione di mutuo per l’acquisto, esercizio di prelazioni etc.).
All’atto del compromesso l’acquirente versa generalmente una somma pari al 10% dell’importo della transazione a titolo di caparra. Tale somma viene versata in deposito fiduciario al Notaio. Sulla base di una recente legge (13/12/2000) volta a proteggere l’acquirente non professionale di immobili, dopo la firma del Contratto Preliminare l’acquirente ha un periodo di riflessione di 7 giorni per confermare o meno l’acquisto. In caso di ripensamento entro il termine consentito, si ha diritto al la restituzione della somma versata.
Atto di vendita – L’atto di vendita è obbligatoriamente un atto autentico eseguito presso un Notaio. Nelle transazioni immobiliari in Francia, il ruolo del Notaio è molto importante: prima della firma definitiva esamina il titolo di proprietà del venditore, verifica la regolarità del bene rispetto alle leggi vigenti, che non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze del venditore con l’amministrazione del condominio o con l’amministrazione fiscale, debiti che il Notaio dovrà regolare, decurtando dal prezzo di vendita tutte le somme dovute dal venditore a vario titolo. Il Notaio verifica inoltre diritti e doveri derivanti da eventuali contratti di locazione, lo stato della polizza di assicurazione, il regolamento di condominio oltre che i verbali delle ultime assemblee generali e mette a conoscenza l’acquirente dell’ammontare delle spese che si dovranno sostenere, la natura dei lavori deliberati e le eventuali procedure giudiziarie in corso. La planimetria delle parti private viene allegata sia al contratto preliminare, sia all’atto notarile e ne forma parte integrante.
Anche il saldo del prezzo, compreso l’eventuale mutuo, transita attraverso il Notaio, che una volta effettuate tutte le verifiche e liquidati eventuali conguagli, ne libera il netto residuo al venditore. Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto, anche per l’esistenza delle seguenti regole generali:
Diritto di Prelazione “Droit De Preemption”: l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi, il diritto di prelazione al prezzo dichiarato nel preliminare di vendita. Il venditore può richiedere la rescissione del contratto di vendita, anche se firmato validamente, quando la lesione (cioè la differenza tra prezzo pattuito ed il valore reale) supera i 7/12i. Tale rescissione che causa l’annullamento retroattivo può essere chiesta entro due anni. Il fisco conosce puntualmente il prezzo di mercato praticato nella zona per beni similari ed ha la facoltà di ritoccare il prezzo dichiarato facendo pagare delle sanzioni.
La procedura francese garantisce l’acquirente grazie alla responsabilità che grava sul Notaio, che per legge deve essere coperto da forti garanzie assicurative per casi di pregiudizio.
L’atto notarile deve essere sottoposto alla pubblicità foncière al fine di poter essere ricorribile da terzi. Il Notaio provvede inoltre ad aggiornare lo schedario immobiliare, che permette a chiunque di risalire al proprietario di tale bene, ad eventuali servitù o ipoteche eventualmente gravanti.
I Costi legati all’acquisto - Esistono due costi principali legati ad una compravendita immobiliare: le commissioni di agenzia ed i costi notarili.
Le spese notarili sono a carico dell’acquirente e si compongono degli onorari del notaio, delle tasse e dei diritti di pubblicità fondiaria, dei diritti di registrazione; questi ultimi hanno un peso maggiore se esiste un finanziamento e quindi una ipoteca da iscrivere.
In generale si possono quantificare intorno al 2-3% della transazione in caso di acquisto di un immobile nuovo (o nei 5 anni della sua edificazione), oppure intorno all’8% della transazione in caso di acquisto di un immobile vecchio (differenza data dal regime di TVA sul nuovo o imposta di registro sul vecchio).
Oltre a questi due costi principali, ve ne sono di secondari legati alle attività di controllo sulla regolarità del bene svolte dal notaio. Questi costi sono a carico del venditore ed in particolare sono relativi a perizie professionali del DDT “Dossier di Diagnosi Tecnica” (che saranno poi legate all’atto) per accertare l’esistenza di amianto, piombo, termiti, certificato energetico e per calcolare la metratura netta calpestabile (Loi Carrez).
Imposte e Tasse annuali - Esistono due imposte locali: la TAXE FONCIERE (la tassa fondiaria, di carattere patrimoniale ed assimilabile all’IMU Italiana) e la TAXE D’HABITATION (la tassa di abitazione). Sono collegate al valore catastale del bene e variano in base alla zona (turistica o meno) ed al prestigio dell’immobile. L’aliquota viene determinata annualmente dalle varie Amministrazioni locali.
- La TAXE D’HABITATION deve essere pagata dalla persona che occupa il bene il 1º gennaio dell’anno d’imposizione (quindi, nell’anno in cui avviene la transazione non compete mai all’acquirente); successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è “vacant” (non abitato), bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato alle imposte (nel caso lo si affitti dichiarare invece il nome dell’occupante).
- La TAXE FONCIERE: per l’anno in cui avviene il passaggio di proprietà viene pagata dal venditore cui spetta peraltro di rivalersi “pro-quota” sull’acquirente (es.: se si acquista un bene il 1º agosto può venire richiesto di pagare la TAXE FONCIERE dal 01/8 al 31/12).
Entrambe le tasse vengono notificate dal TRESOR PUBLIC al domicilio dichiarato in atto dall’acquirente e possono essere domiciliate per il pagamento in banca senza ulteriori incombenze dichiarative.
Se il bene è concesso in locazione, occorre effettuare la dichiarazione di tali redditi in Francia, su un apposito formulario entro il 31/3 dell’anno successivo (le modalità sono molto semplici e dopo il primo anno arriva a casa un formulario prestampato).
Tasse sulla plusvalenza – (Feb. 2012) Se un immobile di proprietà di un non residente viene rivenduto entro 30 anni dal suo acquisto, viene applicata una tassa sulla plusvalenza realizzata, con alcuni correttivi legati al periodo di possesso ed ai lavori eseguiti. La tassa non è dovuta nei casi in cui l’immobile venduto ha rappresentato la residenza principale del contribuente Nel caso in cui il soggetto venditore è residente in uno Stato UE, si applica un’aliquota del 19%. Esistono tuttavia particolari condizioni all’esistenza delle quali sono applicabili esenzioni. Rimandiamo agli esperti fiscalisti l’esame delle varie casistiche.