Procedura d’acquisto

Una volta scelto l’immobile da acquistare, ci sarà una fase di negoziazione del prezzo di vendita con l’agente immobiliare (makelaar) che rappresenta il venditore.
Una volta raggiunto un accordo formale (attenzione che in Olanda anche gli accordi ‘a voce’ vengono presi sul serio!) è necessario presentarsi da un notaio.
Il notaio sarà coinvolto in due occasioni differenti durante la procedura d’acquisto.
Il primo incontro sarà per stipulare il contratto d’acquisto, che blocca ogni altra trattativa.
Il contratto tipicamente include una clausola di recessione nel caso non vengano trovati i finanziamenti necessari, cioè nel caso le banche si rifiutassero di rilasciare un mutuo.
Secondo la legge Olandese, il venditore è tenuto a fornire tutte le informazioni in suo possesso circa la storia, lo stato di manutenzione ed i piani futuri dell’immobile.
Particolare attenzione, dovuta all’età delle costruzioni ad Amsterdam, viene riservata alle dichiarazioni sulla presenza di materiali tossici (tipo l’amianto) e lo stato di manutenzione delle fondamenta (che devono essere periodicamente valutate secondo uno standard che stabilisce un rating).
Il secondo incontro con il notaio avverrà dopo che il venditore consegnerà le chiavi della casa e dopo aver verificato che tutto sia come stabilito.
In questo secondo incontro, per il quale la legge Olandese prevede la presenza di un traduttore nel caso il compratore non sia cittadino Olandese, verrà ufficializzato il passaggio di proprietà.

Imposte di acquisto
Sul prezzo di acquisto viene applicata una tassa del 2% su tutte le compravendite di immobili ad uso abitativo.
In precedenza questa tassa era del 6%; è stata ridotta da qualche anno al 2% al fine di stimolare il mercato immobiliare in questo periodo di crisi.

Imposta sulla plusvalenza
In Olanda l’imposta sulla plusvalenza in caso di rivendita dell’immobile (capital gain) da parte di persone fisiche non è applicabile.

Imposte annuali
Ogni abitazione riceve annualmente una stima del valore da parte del comune, chiamato WOZ-waarde.
In base a questo valore, solitamente un po’ inferiore al prezzo di mercato e di acquisto, viene calcolata la tassa di proprietà.

Le imposte sono elencate a seguito:
OZB: è la versione Olandese della nostra vecchia ICI, pagata da proprietari e inquilini in forma diversa.
E’ una percentuale del WOZ-waarde che varia a seconda che la casa sia abitata dal proprietario, affittata, oppure sfitta.
A livello indicativo la percentuale è tra lo 0.05% e lo 0.19% del valore della casa.

AFV: è l’imposta comunale sui rifiuti. Dipende dal quartiere e da quante persone vivono nella casa. Curiosamente, ad Amsterdam si fa solo differenza tra case con un singolo inquilino e case con più inquilini.
A livello indicativo, circa 250€ all’anno per case con un singolo inquilino e 340€ per case con più inquilini.

RIOE: è l’imposta di utilizzo della rete fognaria. Per l’anno 2013 è stata fissata a circa 150€.

RRB: questa è una imposta speciale riservata a proprietari di house boat, roulotte, imbarcazioni commerciali e chioschi.

E’ circa lo 0.05% del valore WOZ-waarde.

Un esempio: il proprietario che risiede da solo nel suo appartamento locato nella zone West di Amsterdam, e avente un WOZ-waarde di 275.000€, paga per l’anno 2013:

  • OZB di circa 150€,
  • AFV di circa 270€,
  • RIOE di circa 150€

Per un valore totale di circa 570€.