PROCEDURA DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Negli atti di compravendita immobiliare in Belgio intervengono due notai, quello del venditore e quello dell’acquirente. A volte un solo Notaio può cumulare contemporaneamente i due ruoli.
Normalmente si sottoscrive inizialmente un contratto preliminare di vendita (compromesso), che di norma si stipula presso il notaio della parte venditrice ed all’atto del quale si corrisponde circa un 10% del prezzo pattuito.
L’atto di vendita viene invece stipulato nella sede del notaio della parte acquirente, alla presenza dei due notai. Come in Italia, all’atto di vendita viene corrisposto il saldo del prezzo e successivamente il notaio dell’acquirente procede alle opportune registrazioni e trascrizioni del trasferimento di proprietà.

Imposte di acquisto

L’acquirente di un immobile in Belgio paga una imposta di registro, che differisce a seconda che l’immobile si trovi nella Regione di Bruxelles-Capitale, Vallonia o Fiandre.
Nella Regione di Bruxelles l’imposta di registro è del 12,5% sul prezzo d’acquisto. Questa imposta deve essere versata entro 4 mesi dalla stipula del compromesso, o all’atto del rogito notarile, se questo avviene prima dei 4 mesi.

In alcuni casi, l’imposta di registro può essere abbattuta riducendo la base imponibile di 60.000 Euro, o di 75.000 Euro se l’immobile si trova in una zona a sviluppo rinforzato (espaces de développement renforcés), ma non varia l’aliquota.
I requisiti da soddisfare per ottenere l’abbattimento della base imponibile sono i seguenti:

• L’immobile deve trovarsi in uno dei 19 Comuni della Regione Bruxelles-Capitale;
• L’acquirente deve essere una persona fisica;
• L’immobile deve essere destinato ad abitazione;
• L’acquisto deve essere fatto sulla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile;
• L’acquirente, al momento del compromesso di vendita, non deve essere titolare della piena ed esclusiva proprietà di altri beni immobili destinati, in tutto o in parte, ad abitazione. Questo vale sia per altri immobili sul territorio Belga, sia all’estero; se, entro due anni dalla registrazione dell’atto di acquisto, l’acquirente vende un eventuale altro immobile che impedisce il beneficio fiscale, può recuperare la maggiore imposta versata;
• Destinazione dell’immobile acquistato a residenza principale entro due anni dall’acquisto; questo limite è esteso a tre anni in caso di acquisto di un immobile in costruzione;
• L’acquirente deve mantenere la residenza principale a Bruxelles per almeno cinque anni dal momento in cui viene iscritta la residenza nel registro della cittadinanza o nel registro degli stranieri;
• Si può beneficiare dell’abbattimento solo su una unità immobiliare.

Gli immobili acquistati da impresa sono sottoposti a regime di TVA, la cui aliquota è del 21%.

Tassa sulla plusvalenza

Si applica sulla differenza tra prezzo di rivendita e prezzo di acquisto, opportunamente maggiorato, nel caso di rivendita di un immobile entro 5 anni dal suo acquisto.

Questa tassa non si applica nel caso in cui l’immobile sia stato occupato dal venditore a titolo di abitazione principale.

L’aliquota fiscale è pari al 16,5% della plusvalenza.
Il prezzo di acquisto può essere maggiorato di tutti i costi o imposte realmente pagati e connessi all’acquisto, oppure si può optare per una maggiorazione forfettaria del 25% del prezzo di acquisto pagato al venditore. Il prezzo maggiorato può inoltre essere incrementato del 5% per ogni anno intero intercorso tra le due operazioni.
Possono essere aggiunti altresì eventuali lavori di miglioria, soltanto se regolarmente fatturati da imprese registrate ed indipendenti.

Il prezzo di rivendita è quello indicato nel rogito notarile, diminuito delle spese sostenute per mettere il bene in vendita (pubblicità, commissioni di agenzia, onorari, etc.

Se la Commissione di registrazione stima che il valore del bene è superiore al prezzo, applicherà il valore che ritiene congruo.

Per i residenti in Belgio, la plusvalenza deve essere dichiarata l’anno successivo rispetto alla vendita e verranno applicate le eventuali addizionali.
Per i non residenti, la tassa deve essere liquidata al Notaio all’atto della vendita.

Speculazione

Una plusvalenza realizzata a seguito di una speculazione viene tassata in misura del 33%.
Si parla di speculazione nel caso si configuri una gestione “a rischio”, non necessariamente nel quadro di un’attività professionale.
Diversi criteri saranno presi in considerazione dall’Amministrazione per provare che si rientri in un caso di speculazione.

Tasse annuali

Il cosiddetto “précompte immobilier”. È una tassa regionale annuale basata sulla rendita catastale dell’immobile (“revenu cadastral”).
Nel caso della Regione Bruxelles-Capitale la tassa regionale è del 1,25% sulla rendita catastale indicizzata.
Questa aliquota può essere soggetta a maggiorazioni Comunali o Provinciali, determinate annualmente dalle Amministrazioni interessate.

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