Il mercato immobiliare in Germania
La Germania è probabilmente in procinto di trasformarsi in uno dei mercati immobiliari più caldi in Europa dopo 10 anni di prezzi statici. Si può parlare di mercato a due velocità, sussistendo un gap tra i valori immobiliari delle grandi città della ex Germania Ovest (Francoforte, Monaco, Stoccarda, Amburgo, etc.) e della Germania Est (Berlino, Lipsia, etc.) La Germania è un mercato nuovo per la maggior parte degli investitori stranieri e necessiterà di tempo per svilupparsi appieno. La crescita è partita da città come Berlino, ora che la disoccupazione sta cominciando a scendere e l’interesse nell’acquisto della casa di proprietà sta cominciando a crescere.

Investimento Immobiliare a Berlino
Perché la proprietà immobiliare a Berlino è diventata un’opportunità d’investimento tanto attraente e i prezzi sono così bassi?
Per trovare una risposta dobbiamo fare un passo indietro e gettare uno sguardo alla storia unica di Berlino. Tra il 1961 ed il 1989 Berlino era una città divisa, con Berlino Ovest come un’isola al centro del blocco orientale sovietico. Il 1989 portò però la caduta del muro di Berlino, e nell’euforia della riunificazione nel 1990 si credette che la rinata richiesta dei Berlinesi dell’est avrebbe creato una vera e propria “febbre dell’oro” in campo immobiliare, con un boom di costruzioni e forti investimenti immobiliari, sostenuti anche da consistenti incentivi governativi.
Previsione sbagliata! La situazione economica non contribuì positivamente e l’ottimismo svanì definitivamente. I soli costi per l’assorbimento degli ex berlinesi dell’est, molti dei quali videro il proprio impiego in società parastatali svanire dal giorno alla notte, furono colossali. L’economia a pezzi dell’est non offriva supporto a questi neo-occidentali e senza la creazione di nuovi posti di lavoro la maggior parte di loro abbandonò semplicemente Berlino per altre città tedesche o europee che offrivano occupazione. Migliaia di immobili furono lasciati vuoti, i prezzi crollarono – tra il 1994 ed il 2004 i prezzi degli immobili a Berlino ebbero un crollo del 30%!
La politica economica di Berlino (e dell’intera Germania) ha impiegato quindici anni per sistemare la situazione, creare nuovi posti di lavoro e bloccare l’esodo della popolazione da Berlino. In questo periodo intanto i prezzi delle proprietà immobiliari nel resto d’Europa hanno continuato a salire – e proprio questa è la grande opportunità, poiché il momento migliore per un investimento immobiliare a Berlino è ora, alla fine di questa fase di assestamento.

Come sarà la dinamica dei prezzi in futuro?
Al momento i valori immobiliari a Berlino sono mediamente il 30% più bassi rispetto a proprietà simili a Monaco. Questo gap sale al 60 – 80% se si raffrontano i prezzi di Berlino con quelli di una qualsiasi capitale dell’Europa Occidentale. Berlino è più economica persino rispetto a Budapest, Varsavia o Praga. Altro fattore importante è che solo il 43% dei tedeschi è proprietaria di case, rispetto a circa l’ 80% in Italia e Regno Unito. A Berlino, questo rapporto scende a circa il 20%, ma è già in crescita rispetto al 12% di alcuni anni fa. L’opinione comune di un berlinese è: perché mai comprar casa quando è così poco costoso affittare? Si tratta anche di un retaggio del periodo comunista, destinato però a cambiare. Tuttavia, fino a quando i residenti non inizieranno a vedere il prezzo di acquisto delle proprie case e gli affitti aumentare, i prezzi non registreranno forti crescite. Quando i berlinesi si riverseranno massicciamente sul mercato immobiliare per acquistare le case di abitazione, il livello dei prezzi tenderà più rapidamente a quello riscontrabile nelle maggiori capitali europee. Negli ultimi anni acquisti per svariati miliardi di Euro sono stati fatti da importanti fondi di investimento internazionali, attirati dal livello basso dei prezzi e dall’affidabilità del sistema politico ed economico tedesco. Per la sua caratteristica generalizzata di “città a basso costo” Berlino esercita una forte capacità di attrattiva nei confronti di nuove generazioni di imprenditori, professionisti, artisti ed intellettuali. Il cambiamento sta iniziando ora e la crescita è partita. Turismo, attività governativa, mediatica, fieristica, culturale, la presenza di prestigiose università, giocano un ruolo non marginale nel processo di crescita dei valori immobiliari.
Berlino è paragonabile ad un gigante addormentato che torna ad ergersi.
Per tutti questi fattori oggettivi, ci aspettiamo di vedere i prezzi aumentare significativamente nei prossimi 5-7 anni da un punto di partenza molto basso di oggi

Gli affitti
Gli affitti sono fortemente controllati a Berlino, sono regolati da una legislazione che tende a tutelate l’inquilino,  e sono stati in linea di massima mal gestiti in modo significativo nel corso dei decenni: in alcuni casi di contratti in vigore da molti anni, le rese attuali risultano molto basse. I canoni di affitto variano dai 4 ai 9 €/mese per metro quadro.
Molti proprietari (privati o società) in Germania non hanno approfittato dei limiti di legge per l’aumento degli affitti nel corso degli anni e questo ha portato ad una resa attuale molto bassa, e questo è un fattore che ha anche inciso sui valori immobiliari. Con l’avvento di nuove società di gestione, concentrate su una maggior redditività degli investimenti, i livelli dei canoni stanno progressivamente aumentando.

La domanda di Affitti
La popolazione di Berlino è di circa 3,5 milioni di persone. Questo dato è destinato ad aumentare data la capacità di attrazione della città in quanto capitale politico-amministrativa e centro universitario, culturale, mediatico e fieristico. Significativi flussi di immigrazione si registrano anche dalla vicina Polonia. Il livello degli affitti, per quanto controllato legalmente, è destinato a crescere di pari passo con la crescita della domanda.

Tipi di inquilini
A Berlino c’è una vasta gamma di tipi di inquilino. Si va da vecchie coppie di pensionati, famiglie, giovani e meno giovani, studenti, giovani professionisti, commercianti (spesso immigrati provenienti da altri paesi, soprattutto dell’Est Europa) e il recente afflusso di creativi che lavorano nel settore in rapida crescita dei media. Nonostante la discreta disponibilità di case indipendenti nell’area del Westend di Berlino, la tipologia più richiesta resta l’appartamento.

Perché la Germania?

• Efficienza ed affidabilità legislativa della principale economia d’Europa;
• La Germania ha il mercato immobiliare più accessibile nel mondo occidentale;
• Il mutamento delle dinamiche di mercato spingerà all’aumento i valori immobiliari, di pari passo con l’aumento del tasso di case di proprietà, oggi al 43% (a Berlino circa il 20%), uno dei più bassi tra le nazioni industrializzate.

Perché Berlino?

• Centro governativo ed educativo della Germania;
• Berlino sta consolidando la sua leadership come nuovo centro tecnologico e di sevizi nella dominante economia tedesca;
• Valori attuali incredibilmente bassi;
• L’aumento della domanda di abitazioni di qualità in rapporto alla crescita demografica sosterrà la crescita dei valori immobiliari;
• I rendimenti netti sono tra i più alti in Europa

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