Il passaggio di proprietà (“conveyancing”) è la procedura mediante la quale il titolo legale su un immobile viene trasferito.  Nel Regno Unito le proprietà immobiliari vengono distinte con il titolo di: “freehold” e “leasehold”.

Freehold
La forma piu’ ampia di diritto di proprieta’ riconosciuta dal diritto inglese. Si tratta, a tutti i fini pratici, della effettiva proprietà perpetua.

Leasehold
Con il leasehold si acquisisce il diritto di usufruire della proprietà per un periodo di tempo determinato, spesso di lunghissima durata, (a volte anche 999 anni), piu’ spesso intorno ai 100-125 anni. I vari “leaseholders” pagano un canone di affitto annuale chiamato “ground rent”, che il piu’ delle volte non supera le £150 all’anno, ed una cifra mensile o trimestrale chiamata “service charge” volta a contribuire per le spese condominiali e riparazioni delle parti comuni come il tetto e il giardino.

Leasehold + share of freehold
In questo caso si diventa comproprietario (freeholder) dell’edificio e si ha il godimento a titolo di leasehold del proprio appartamento. Come proprietario dell’edificio il comproprietario avra’ attribuita una quota dell’edificio. Tuttavia, il singolo appartamento lo si possiede come leasehold e, quando si vuole rinnovare il diritto di godimento (“lease”), la procedura da seguire e’ identica a quella per ottenere una “extension” ma generalmente non si dovra’ corrispondere il “premium”.  Quanto alle spese di manutenzione, queste sono interamente a carico dei leaseholders (condomini) in quanto questi  sono anche freeholders.

Le case sono quasi sempre ‘freehold’, mentre la maggior parte degli appartamenti e condomini in proprietà con un tetto e un terreno condiviso saranno ‘leasehold’, oppure in alcuni casi “leasehold con share of freehold”, di fatto equivalenti in tutto al condominio italiano dove i condomini possiedono anche quote delle parti comuni in proporzione alle dimensioni del proprio appartamento.

Conveyancing
Per quanto riguarda la procedura della compravendita, la  differenza fondamentale con l’Italia è che non c’è il Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da Avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor).
Il compito principale dell’ avvocato del compratore è naturalmente quello di controllare il titolo di proprietà, o direttamente, o sulla base della documentazione che gli verrà inviata, e i termini del contratto, generalmente redatti dall’ avvocato del venditore; il tutto è contenuto nel cd. pre-contract package e cosidetto Home Information Pack, di solito preparato dall’avvocato del venditore insieme all’agente immobiliare. Ricevuta la documentazione l’ avvocato del compratore, se riscontrerà problemi, chiederà chiarimenti all’ avvocato del venditore (cd. requisitions).
Normalmente, nel caso il compratore decida di fare un mutuo (mortgage) per l’ acquisto della casa l’ avvocato che lo segue fara’ da tramite anche con la Banca mutuante, trasmettendo tutte le informazioni richieste sul titolo di proprietà e inviando il documento chiamato Certificate of Title prima della “completion” in modo da assicurare la disponibilita’ dei fondi per la data fissata. Una volta ricevuto dai venditori il “completion statement”, che conferma i fondi richiesti per completare l’acquisto, inclusivi anche della prima rata di “service charge”, e’ compito dell’avvocato del compratore preparare a sua volta un “completion statement” che indica il saldo richiesto all’acquirente una volta tenuto conto del deposito versato, dell’anticipo da parte della Banca mutuante e di tutte le spese sostenute o da sostenere in merito all’acquisto, comprese le tasse.
Il compratore dovrà depositare la somma necessaria al’ acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion); solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’ avvocato del compratore.
Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’ avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà (requisitions on title);  in pratica è ciò che solitamente fa il Notaio in Italia.

Lo scambio dei contratti (Exchange of contracts) 
Quando l’ avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’ accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto all’avvocato del venditore dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Il contratto è così pronto per le firme; ciascuna parte ne firma una copia e avviene lo scambio. Il contratto diviene efficace in questo momento. E’ usuale far precedere lo scambio fisico del contratto con una telefonata, nella quale secondo una procedura determinata gli avvocati si dichiarano l’un l’altro che il contratto diviene esistente ed efficace.
Lo scambio del contratto segna il momento in cui gli accordi diventano vincolanti (binding).

Conclusione della vendita (Completion) 
Le modalità del completamento della vendita, che comprendono anzitutto il pagamento del prezzo, vengono concordate dalle parti nella fase delle trattative (requisitions). Solitamente la completion si conclude a mezzo posta, oppure con una telefonata il cui contenuto è preliminarmente concordato. La Law Society fornisce linee guida per le modalità di effettuazione.
La mattina del giorno fissato per la conclusione della vendita deve ovviamente avvenire il pagamento del prezzo; ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’ avvocato del compratore a quello dell’ avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla fase finale.
Pagato il prezzo di vendita, l’avvocato del venditore trasmette all’avvocato del compratore il modulo TR1, firmato dal venditore in presenza di un testimone, in modo che si possa procedere alla registrazione del titolo presso il Land Registry una volta pagato lo Stamp Duty.

Adempimenti successivi alla vendita 
Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato del compratore ad occuparsi del pagamento della stamp duty land tax entro 30 giorni dalla completion se il prezzo è superiore a £ 125.000,00 (£175,000 fino alla fine del 2009). Il pagamento viene effettuato al HMRC (Her Majesty Revenue and Customs – Ufficio Entrate)  a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’ attestazione di avvenuto pagamento. Il certificato relativo all’avvenuto pagamento dello Stamp Duty dovra’ essere trasmesso al Land Registry insieme al modulo TR1 e, se del caso, al contratto di mutuo.

Tassazione 
Le tasse da pagare al momento dell’acquisto sono:
1 – Stamp Duty
Fino a £ 125.000 sterline le tasse dovute al governo sono dello 0%
Da £ 125.000 sterline a £ 250.000 sono del 1 %
Da £ 250.000 sterline a £ 500.000 sono del 3 %
Da £ 500.000 sterline  e piu’ sono del 4%
2 – Registration Tax
Viene calcolata sul prezzo di acquisto e puo’ variare dalle £50.00 (per proprieta’ di valore inferiore alle £50,000) fino alle £920 (per proprieta’ di valore superiore ad £1,000,000.
Tasse personali
In Gran Bretagna il proprietario di un immobile e’ responsabile per il pagamento della cosidetta Council Tax, una tassa comunale calcolata in base alla grandezza della proprieta’. Se l’appartamento e’ affittato, e’ consuetudine che l’affittuario (tenant) si faccia carico del pagamento di tale imposta.
Per il proprietario non residente c’e’ la possibilita’ di incassare l’affitto senza deduzioni fiscali, secondo il Non Resident Landlord (NRL) Scheme; la posizione deve essere comunque chiarita con l’HMRC tramite il modulo NRL1 che va’ depositato al CNR (Centre for Non Residents).
Le informazioni contenute in questa pagina sono state fornite dallo Studio Legale Tanda Migliorini & Associates

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