La legislazione Americana sulle proprietà immobiliari è molto semplice.

Il titolo è estremamente protetto e al massimo si consiglia la stipula di una liability insurance, che protegge il compratore con poche centinaia di dollari contro danni a terzi, inquilini inclusi. E’ possibile costituire e intestare l’immobile a nome societario, tipicamente una Limited Liability Company (LLC) per molti versi assimilabile alla nostra SRL. Una LLC è rapida da creare e poco costosa nella gestione.

La legislazione fiscale Americana è semplice. C’e’ una tassa sulla proprietà, assimilabile alla nostra IMU e pari circa a 1.5% del prezzo di acquisto. Si paga annualmente on line nel periodo novembre –marzo e non comporta nessun obbligo dichiarativo. Basta solo verificare gli importi su una specifica pagina web.

L’eventuale rendita da affitti puo’ invece essere così trattata:

1. Cedolare secca del 30% trattenuta dall’agente immobiliare in fase di riscossione affitto.
2. Dichiarazione annuale degli affitti con piena deducibilità di tutti i costi sopportati, incluse tasse sulla proprietà e spese condominiali. In questo caso c’e’ anche la possibilità di dedurre fiscalmente una quota di ammortamento del prezzo iniziale, pari a circa il 3% annuo dello stesso valore di acquisto.

Inutile dire che il caso b  è il più conveniente e che a fine anno il reddito dichiarato sarà molto basso e quindi assoggettato ad aliquote fiscali minime (10%).

L’Italia ha un accordo di doppia imposizione con gli USA e recepisce in pieno il reddito dichiarato negli Stati Uniti come valido anche ai fini Italiani. Cio’ significa che lo stesso reddito dichiarato in USA sarà dichiarato anche in Italia, seppure in questo caso concorrerà a una tassazione marginale, quindi ragionevolmente intorno al 50%, con piena detrazione di imposta già pagata in USA. Sotto il profilo dichiarativo, si fa obbligo in Italia di dichiarare la proprietà nel quadro RW e di calcolare il valore della tassa patrimoniale su immobili siti all’estero(IVIE).

L’imposta già pagata negli USA è totalmente deducibile in Italia. Essendo oggi l’IVIE pari allo 0.76% del prezzo di acquisto, nulla sarà dovuto, essendo già stata pagata negli USA una imposta di circa 1.5%.

Anche eventuali futuri inasprimenti fiscali patrimoniali in Italia avranno un effetto nullo su un immobile situato a Miami, fino al raddoppio dell’attuale aliquota ( da 0.76% a 1.5%).

Sotto il profilo successorio, a prima vista scoraggia l’ipotesi di dover pagare circa il 40% di estate tax ma nella realtà esistono molte semplici soluzioni per aggirare l’ostacolo; tuttavia, anche in questo caso la programmazione anticipata, magari già in fase d’acquisto, permette di evitare brutte sorprese per il futuro.